안녕하세요, 잭 패시입니다. 올해 초 정규 강의를 제작할 때부터 한 번 해보고 싶었던 걸 지금 해봤어요. 이틀 전에 올린 지방 아파트 외지인 거래량과 연결되는 내용입니다. 서울 아파트는 외지인 거래량이 의미가 없어요. 가격이 높기 때문에 특정 시기에 외지인의 거래량이 늘어나지 않습니다.
지금 내가 지방 아파트에 투자를 하지 않는 이유?안녕하세요, 잭 패시입니다. 올해 지방 아파트를 3개나 팔았고, 매수는 1건도 없었습니다. 자세히 말하자면…blog.naver.com
지방 아파트는 외지인 거래량으로 분석하는 것이 좋고 광역시나 특별시는 전체 거래량으로 파악하는 것이 좋습니다. 사실 서울 아파트 외지인 거래량 그래프로는 아무것도 판단할 수 없습니다. 이렇게 과거부터 지금까지 약 20~25% 범위를 차지하고 움직였을 뿐입니다.
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내가 올해 초부터 하고 싶었던 것은 주식 이동평균선처럼 서울 아파트 매매 거래량의 이동평균선을 만들어 단기/장기선을 비교하는 것이었습니다. 매매 거래량이 곧 가격이라면 거래량이 장기 추세보다 단기 추세가 더 커질 때 매수 타이밍이 될 것입니다.
반대로 장기 추세보다 단기 경향이 약해질 때(거래량이 줄어들 때)는 가격이 떨어지므로 매도 타이밍이 될 것입니다. 그러나 주식처럼 5일선/20일선/60일선으로 이동평균선을 만들 수는 없습니다. 부동산 거래량은 월간 단위이기 때문입니다. 카톡 실험실? 처럼 저도 이건 저만의 실험실인데요. 그래서 본인 스스로 기준점에 대해서 연구를 해보시면 좋을 것 같고 저는 주식 단위를 빌려서 5학점(5개월)/20학점(20개월)/60학점(60개월)으로 만들었습니다.
참고로 제가 가공한 엑셀 파일을 보여드리겠지만 5단위(5개월) 이동평균선을 만들려면 그래프에서 추세선으로 쉽게 만들 수 있습니다. 그런데 이번에는 정석적으로 직접 산술 평균을 했어요. 공식은 간단합니다. =sum(A:E)/5 이렇게 5개 잡고 5개로 나누시면 됩니다. 더 자세히 공부하셨다면 제 블로그 ‘매크로적 빅데이터’를 보시거나 이번 잭파시 탑다운 투자법 정규 강의를 참고하시기 바랍니다. 특히 이곳 강의에서는 제가 약 2시간 반 동안 직접 엑셀로 데이터를 가공/분석하는 영상을 올렸습니다. 여러분들이 만드는 것도 도와드릴게요.
데이터로 분석하는 확신의 부동산 투자 전략 <잭시 탑다운 투자법> 클래스를 배우는 강의, 강좌 리뷰 – 데이터로 분석하는 확신의 부동산 투자 전략 <잭시 탑다운 투자법> | ★네이버블로그 잭시갭투자연구소(이웃 4만3000명) 운영자 ★ 베스트셀러 ‘나는 대출 없이 0원에 소형 아파트를 산다’ 저자 ★ 2012년부터 경매, 갭투자로 투자한 주택임대사업자(현재 약 50채 보유) me2.do이제 본격적으로 시작하겠습니다. 딱 봐도 너무 복잡해 보이는데요? 한국부동산원에서는 2006년 1월부터 거래량을 제공합니다. 그 시기부터 현재까지의 서울 아파트 매매 거래량과 매매 지수입니다. 또 이동평균선(5/20/60) 단위를 함께 넣었습니다.복잡해서 데이터를 만지기 전에 생각했던 내용만 남겼습니다. 단기 5개월선과 장기 60개월선을 남기고 단기 이평선(5개월)이 장기 이평선(60개월)보다 낮은 시기를 -(마이너스)로 표시하고, 반대로 단기 이평선이 장기 이평선 위에 있는 시기를 +(플러스)로 표시했습니다.먼저 가설이 단기이평선이 장기이평선보다 아래에 있을 때(간단히 말하면 장기경향선 거래량보다 현재 단기경향으로 거래량이 작을 때)는 사람들이 아파트 매수에 관심이 없을 때이기 때문에 매매지수가 낮아지고 반대일 경우에는 높아지는 것입니다. 그래서 매매지수를 더했습니다.그래프를 보면 2020년 9월까지는 잘 맞습니다.2010년 9월~2013년 3월 이표은송(5)이 이표은송(60)보다 낮아진 때 매매 지수는 하락했습니다.그 뒤 골드 크로스(단기 리헤이 선이 중장기 리헤이 선을 아래에서 위로 상향 돌파할 때 매입 시점) 나왔습니다.2013년 5월 쯤 되네요.이때부터 단기 이동 평균선이 장기 이동 평균 위에 올라가서 2018년 9월까지 이어졌습니다.매매 지수도 지속적으로 상승했던 시기입니다.그 다음 2018년 9월부터 2019년 7월까지 1년도 안 되는 시기에 데드 크로스가 나왔습니다.좀 더 설명 드리면 이 때 거의 1만가구의 헬리오 시티에서 수도권 25만가구가 입주했습니다.역대급에 공급이 있던 시기이므로 약 1년간 시장 상황이 별로였어요.과거 부동산 사이클 주기로 계산했을 때 이쯤에서 한 번이 끝났어야 했는데, 이후 2020년 3월 코로나19와 2020년 7월 임대차 3법으로 다시 폭등했습니다. 그래서 작년 하락장이 특히 많이 나온 것 같아요. 위 분석법 문제는 2020년 말 다시 단기 이평선이 중장기 이평선 이하로 들어가는 데드크로스 때 매매가도 떨어졌어야 하는데 약 1년은 더 지났습니다. 이틀 전에 올린 아래 상황과 비슷할 것 같은데요.그래프를 만져보면 이런 분석은 또 어떨까 싶어요. 아래 그래프에는 마찬가지로 5개월 이동평균선(단기)과 60개월 이동평균선(장기)을 넣어 매매지수 대신 매매 증감률을 추가했습니다. 이게 더 잘 보일 거예요.위에 그래프를 봤을 때 어? 라고 생각하실 수 있는데 그래프에 이 선을 하나 추가시키면 대박이다! 라고 입 밖에서 소리가 나올 거예요. 뭐냐면 5개월이 수평선에 6000세대 거래량으로 한번 그어볼게요.자, 잘 보이죠?단기 리헤이선(5개월)이 거래량 6000개보다 낮아지면 아파트 매매 지수가 하락합니다.반대로 단기 니헤이선(5개월)선이 거래량 6000개보다 커질 때는 매매 지수가 상승하면서 거래량이 많을수록 매매 증가율로 높습니다.물론 이 방법도 2021년 11월 단기 리헤이 선이 거래량 6000대에서 빠졌다가 바로 매매 지수가 감소하는 것은 없었습니다.그러나 매매 지수 상승률이 매우 낮아진 것이 보입니다.그리고 2022년 8월쯤에야 매매 지수가 마이너스로 들어갔습니다.다시 거래량 6000대에 단기 니헤이선(5개월)이 위로 올라간 것은 2023년 4월 최근 분위기가 좋아진 시점과 일치합니다.최초의 실험실?로 안내한 장기 니헤이 선에 곧 위에 탈 것 같아요.그럼 오늘 하루도 잭팟이 터질 날이 되도록.감사합니다。잭·퍼시·드림.